1. 집값이 오르는 상승장에는 원래 갈아타기를 할 수 없다. 갈아타기는 하락장 때만 할 수 있다.
2. 상승장은 하락장 때 갈아탄 사람들의 과실을 따는 시기이다. 하락장 때 모내기를 하지 않았기 때문에 추수를 할 수 없다.
3. 다음번 하락장을 준비해야 한다. 다른 곳에서 돈을 벌어야 한다. 지금은 다음번 모내기 시즌을 준비해야 한다.
"남들은 상급지로 척척 잘만 옮겨가는데, 왜 내 집만 제자리걸음일까?" 하며 밤잠 설치신 적 있으신가요? 부동산 가격이 오를 때는 쳐다보기도 힘들었던 상급지 아파트가 시장이 조용해지니 조금씩 눈에 들어오기 시작합니다. 하지만 선뜻 움직이자니 "지금 내 집을 팔고 옮기는 게 맞을까?", "더 떨어지면 어쩌지?" 하는 두려움이 앞서기 마련이죠. 대한민국 대표 부동산 멘토 '부읽남'이 짚어주는 실수 없이 자산을 뻥튀기하는 상급지 갈아타기의 핵심 비법! 50대 월급쟁이의 눈높이에 맞춰 아주 명쾌하게 정리해 드립니다!
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1. 지금 1주택자가 집을 갈아타기 어려운 이유와 시기
지금 집을 갈아타고 싶지만 갈아탈 수 없는 상황에 대한 답답함을 토로하는 사람들이 많다. 이는 현재 집값이 상승하고 있기 때문에 정부가 규제를 강화하고 있기 때문이며, 이러한 상승장에서는 원래 갈아타기가 어렵다고 생각해야 한다.
1.1. 상승장에서 갈아타기가 어려운 근본적인 이유
- 현재 집값이 오르고 있기 때문에 정부가 규제를 강화하는 것이다.
- 집값이 오르는 상승장에서는 원래 갈아타기를 할 수 없다고 생각해야 한다.
- 사람들이 갈아타기를 하고 싶어 하는 이유는 집값이 올라가고 있기 때문이다.
- 만약 집값이 계속 횡보하거나 하락한다면, 사람들은 돈을 모아 한 번에 더 좋은 집으로 뛰어넘으려 하지, 지금 당장 갈아타기를 하려 하지 않을 것이다.
- 따라서, 갈아타기를 하고 싶다는 마음 자체가 상승장이기 때문이며, 상승장에서는 규제를 할 수밖에 없다.
- 상승장 때 규제를 해서 집을 못 사게 하는 것이 아니라, 오히려 당신 같은 사람들이 집을 사서 집값이 더 오르는 것을 막기 위해 규제하는 것이다.
- 집값이 오르는 상황에서 내가 매수자로 등장하면 집값이 더 빨리 오를 수밖에 없다.
- 경쟁자가 늘어나면 가격이 오르는 것은 당연하며, 정부는 이러한 가격 상승세를 막기 위해 규제하는 것이다.
1.2. 갈아타기가 가능한 시기는 언제인가?
- 갈아타기는 하락장 때만 할 수 있다.
- 더 정확하게는 규제 완화 시기에 갈아타기를 할 수 있다.
- 예를 들어, 현금 5억 원에 대출 2억 원이 나온다면 7억 원짜리 집을 살 수 있지만, 대출이 5억 원까지 나온다면 10억 원짜리 집을 살 수 있다.
- 일반적으로 갈아타기는 더 좋은 지역으로 상향 이동하는 것을 의미하므로, 대출이 많이 나올 때 갈아타기가 더 쉽다.
1.3. 정부가 규제를 완화하는 시기
- 정부가 규제를 완화하는 시기는 두 가지 경우뿐이다.
- 정책적으로 규제를 완화하여 집값을 끌어올리려는 경우.
- 집값이 너무 많이 빠져서 집값 하락을 방어해야 하는 경우.
- 상승장 때는 상승을 방어하기 위해 규제하고, 하락장 때는 하락을 방어하기 위해 규제를 완화한다.
- 따라서, 갈아타기를 하려면 시장이 하락장이어야 한다.
- 집값이 급격히 내리거나, 너무 많이 횡보하여 시장이 완전히 죽어버린 수준이어야 한다.
1.4. 현재 상황에서 갈아타기가 어려운 이유
- 현재는 상승장이며, 전월세 대란과 전세 실종 현상이 나타나고 있다.
- 정부는 실거주를 강요하고 갭 투자를 막는 정책을 펼치고 있으며, 이는 집값을 더 올릴 수 있는 요인이다.
- 이러한 상황에서 집값을 누르기 위해 세금을 강화하는 정책을 쓰고 있는데, 여기서 규제를 풀 수는 없다.
- 따라서, 지금과 같은 상승장에서는 갈아타기가 현실적으로 어렵다.
1.5. 갈아타기 대신 현재 해야 할 일
- 주식과 달리 부동산은 큰돈으로 사야 하므로, 주식처럼 갈아타지 못한다고 답답해해서는 안 된다.
- 상승장은 하락장 때 갈아탄 사람들의 과실을 따는 시기이다.
- 하락장 때 모내기(집을 산 사람)를 한 사람들이 지금 상승장 때 추수(집값 상승의 이익을 얻는 사람)를 하고 있는 것이다.
- 지금 갈아타기를 못 하는 사람들은 하락장 때 모내기를 하지 않았기 때문에 추수를 할 수 없다.
- 지금은 추수할 때가 아니라, 다음번 하락장이 오면 그때 다시 모내기를 해야 한다.
- 모내기를 하지 않고 추수하려는 것은 누군가의 것을 강탈하거나 서리하려는 것과 같다.
2. 앞으로 하락장이 올 가능성과 부동산 시장 전망
2.1. 하락장이 오기 어려운 이유
- 현재 상황에서 유의미한 하락장이 오려면 2022년 금융 위기급의 금리 폭주와 같은 큰 사건이 터져야 하는데, 현재 금융권은 안정화되어 있다.
- 국내 주요 기업들이 막대한 이익을 창출하고 있으며, 이 돈이 한국으로 유입될 것이다.
- 정부는 긴축 재정을 하고 있지 않으며, 민생 경제를 위해 정책 자금을 시장에 투입하고 있다.
- 큰 정부를 추구하며 국가 재정으로 돈을 풀고 있어, 한국 시장에 돈이 계속 유입되고 있다.
- 사람들이 가장 좋아하는 부동산으로 돈이 가지 않을 수 없을 것이다.
2.2. 부동산 시장의 '돈 그릇'과 공급 부족
- 시장에 돈이 계속 들어오더라도, '돈 그릇'이 커지지 않으면 물의 수위(가격)는 올라가지 않는다.
- 예를 들어, 1인용 냄비에 물을 부으면 수위가 차지만, 10인용 대야에 같은 양의 물을 부으면 수위가 낮다.
- 여기서 '돈 그릇'은 아파트 공급을 의미한다.
- 아파트 100개에 물을 붓는 것과 200개에 붓는 것은 다르다.
- 하지만 현재 아파트 공급을 늘릴 방법이 마땅치 않다.
- 현 정부가 계획하는 착공은 대부분 2029년~2030년이며, 입주는 2034년경이 될 것이다.
- 따라서 2026년부터 2032년 사이에는 특별히 공급을 늘릴 방법이 없다.
2.3. 비아파트 공급의 한계
- 빌라나 오피스텔과 같은 비아파트 공급은 비교적 빠르지만, 이는 아파트 수요를 대체하기 어렵다.
- 막대한 돈이 부동산 시장으로 쏠리는데, 빌라라는 그릇이 이를 받아주기에는 부족하다는 인식이 있다.
- 건설업자들이 빌라를 지어 돈이 될지 확신하지 못하기 때문에 빌라 건설도 쉽지 않다.
- 정부가 빌라나 오피스텔 건설을 유도하고 있지만, 평년 대비 공급량이 매우 적어 유의미한 공급이라고 보기 어렵다.
2.4. 3기 신도시 공급의 영향
- 아파트 공급을 늘릴 수 있는 유일한 방법은 3기 신도시뿐이다.
- 정부도 3기 신도시의 착공 및 보상 속도를 높이려 하고 있으나, 실제 입주까지는 2030년~2032년까지 시간이 걸릴 것이다.
- 결론적으로 향후 4년 정도는 공급 부족 문제가 지속될 것으로 보인다.
2.5. 정책적 규제 완화 가능성
- 정부가 3~4년 안에 정책적으로 유의미하게 규제를 풀어 상승장에 일반인이 참여할 수 있도록 할 가능성은 낮다.
3. 지금 1주택자가 준비해야 할 것
3.1. 부동산 외적인 투자 준비
- 하락장이 쉽게 오지 않을 수도 있다는 점을 인지해야 한다.
- 부동산을 사고 싶다면, 역설적으로 부동산이 아닌 다른 곳에서 돈을 벌어야 한다.
- 무주택자는 집을 살 수 있지만, 유주택자는 갈아타기 비용이 너무 커서 지금 당장 집을 옮기기 어렵다.
3.2. 갈아타기 비용의 현실
- 대출 규제가 강화되어 현금이 충분하지 않으면 현재 집보다 유의미하게 좋은 집으로 갈아타기 어렵다.
- 일반적으로 집값이 1.5배 정도 상승해야 이사하는 것이 의미가 있는데, 이는 양도세, 취득세, 중개사비, 이사비, 가구 교체 비용 등을 고려하면 그렇다.
- 예를 들어 20억 원짜리 집에서 30억 원짜리 집으로 가려면, 대출 한도가 줄어들어 현금 12억 원을 마련해야 한다.
3.3. 다음 하락장을 준비하는 방법
- 지금은 규제가 있어서 집값 상승이 이 정도라고 해석하는 것이 좋다.
- 다음번 하락장을 준비해야 한다.
- 지금 당장 아파트로 이사할 수 없으니, 다른 곳에서 돈을 벌어야 한다.
- 나보다 더 좋은 아파트를 가진 사람들은 하락장 때 모내기를 했기 때문에 지금 추수를 하고 있다.
- 쌀(아파트)을 추수하지 못하더라도 보리(금융 투자)라도 챙겨야 한다.
- 코인, 주식, 비상장 투자 등 부동산 외적인 공부를 많이 해야 하는 시기이다.
- 시장에 돈은 계속 쏟아져 들어오는데, 아파트라는 그릇만으로는 다 담을 수 없다. 다른 그릇(투자처)을 준비해야 한다.
- 하락장이 오면 내 집값도 빠지지만, 다른 집값도 같이 빠진다.
- 이때 다른 그릇에 받아 놓은 돈과 집을 팔아 마련한 돈으로 다시 모내기(부동산 투자)를 한다.
- 하락장은 정부가 규제를 풀기 때문에, 이때 과감한 결단으로 갈아타기를 하는 것이 부동산판에서의 모내기이다.
- 모내기 후 바로 추수되는 것은 아니며, 짧게는 1년에서 길게는 4~5년까지 걸릴 수 있다.
- 하지만 모내기를 하지 않으면 추수는 절대 할 수 없다.
3.4. 현재의 욕심과 후회
- 지금 올라가는 집을 보고 추수하려는 것은 욕심이며, 되지 않는 것을 바라는 것이다.
- 결국 후회만 하게 될 것이다.
- "그때 모내기 좀 할 걸", "그때 살 걸" 하고 후회하지만, 그때 사지 않았다면 지금도 추수할 수는 없다.
- 지금은 다음번 모내기 시즌을 준비해야 한다.
3.5. 준비 전략
- 이번에 보리(금융 투자 등)라도 최대한 챙겨 놓아야 한다.
- 이 보리를 쌀(부동산)로 바꾸어야겠다는 생각으로 준비하면 이해가 될 것이다.